Von null auf Immobilien-Investor

In Von Null auf Immobilieninvestor beschreibt Markus Beforth, wie man einen Immobilienkauf von der Vorbereitung bis zur Entscheidung systematisch angeht. Im Mittelpunkt stehen klare Vorstellungen, eine früh vorbereitete Finanzierung und der geschickte Umgang mit Banken, Maklern und Verkäufern. Besonders praktisch sind seine Hinweise dazu, wie man schneller handlungsfähig wird, positiv in Erinnerung bleibt und Verhandlungen vorbereitet. Seine Kernaussage ist, dass Vorbereitung, Verbindlichkeit und gute Beziehungen die Chancen auf eine passende Immobilie deutlich verbessern.

Learnings

• Den Geschwindigkeitsvorteil vor der eigentlichen Gelegenheit aufbauen. Beforth empfiehlt, anhand eines möglichst passenden Beispielobjekts die Finanzierung prüfen zu lassen und ausdrücklich eine schriftliche Finanzierungsbestätigung anzufordern. Wenn später das richtige Angebot auftaucht, sind Bankkontakt, Unterlagen und finanzieller Rahmen bereits vorbereitet. Die konkrete Immobilie wird anschließend noch gesondert geprüft.
• Wichtige Gespräche vorher trainieren. Seine Übung: zehn unterschiedliche Banken auflisten und mit der am wenigsten bevorzugten beginnen. Dadurch werden Unterlagen und Auftreten besser, bevor die wichtigsten Gespräche anstehen. Zum Termin gehören eine realistische Vermögensübersicht, eine vollständige Haushaltsrechnung und bei einer Kapitalanlage eine nachvollziehbare Kalkulation.
• Eine gute Anfrage vorbereiten und schnell reagieren. Seine Maklermail enthält vier Elemente: persönliche Anrede, konkreter Kaufwunsch, nachgewiesene Kaufmöglichkeit und eine kurze persönliche Motivation. Diese Vorlage wird jeweils angepasst und bei einem passenden Angebot möglichst noch am selben Tag verschickt. Für mich steckt darin ein klarer Effizienzgedanke: Wiederkehrende Kommunikation lässt sich vorbereiten.
• Auch wenig offensichtliche Angebote verfolgen. Makler, die nicht antworten, würde Beforth nicht sofort aussortieren. Stattdessen empfiehlt er, deren Websites wöchentlich zu prüfen. Auch schlechte Fotos und knappe Exposés sieht er als mögliche Chance, weil sie andere Interessenten abschrecken können. Die Präsentation allein sagt wenig über die Qualität einer Gelegenheit aus.
• Wertschätzung konkret zeigen. Pünktlichkeit, volle Aufmerksamkeit bei der Begrüßung, ein konkretes Lob oder ein mitgebrachter Cappuccino sollen helfen, positiv in Erinnerung zu bleiben. Beforth empfiehlt sogar eine Fünf-Sterne-Bewertung bereits vor der Besichtigung. Ich nehme daraus vor allem mit, dem Gegenüber bewusst Aufmerksamkeit zu schenken; die frühe Bewertung ist seine besonders taktische Variante davon.
• Mit drei Fragen die entscheidenden Informationen bekommen. Was fehlt im Exposé? Warum verkauft der Eigentümer und was ist ihm wichtig? Was muss geschehen, damit der Kauf zustande kommt? Damit klärt Beforth zusätzliche Risiken, die Interessen des Verkäufers und den nächsten Schritt. Gerade die letzte Frage macht aus einem unverbindlichen Gespräch einen konkreten Prozess.
• Ein Angebot schon zur Besichtigung mitbringen. Sein Tipp ist ein vorbereitetes, persönliches Angebotsschreiben mit beigefügter Finanzierungsbestätigung. Der Preis bleibt zunächst offen und wird vor Ort handschriftlich eingetragen. So bekommt der Makler etwas, das er direkt an den Verkäufer weitergeben kann. Voraussetzung ist, dass ich meinen Preisrahmen vorher durchgerechnet habe.
• Die Besichtigung gezielt nutzen. Beforth versteht den ersten Termin als Abgleich zwischen Exposé und Wirklichkeit: Stimmen Raumaufteilung, Zustand, Ausstattung und Ausrichtung? Abweichungen werden ruhig festgehalten. Die ausführliche technische Prüfung ordnet er nach einer vorläufigen Einigung und vor dem endgültigen Vertragsabschluss ein. Entscheidend ist für mich, für jede Phase zu wissen, welche Fragen beantwortet werden müssen.
• Verhandlungsspielraum zunächst mit hypothetischen Fragen ausloten. Beforth nutzt Formulierungen wie: „Mal angenommen, ich würde … bieten – hätten wir dann einen Deal?“ So lässt sich eine Reaktion bekommen, bevor ein endgültiges Angebot ausgesprochen wird. Niedrigere Preise begründet er mit konkreten Abweichungen. Solche Gesprächssituationen empfiehlt er vorher mit einem Freund oder Partner zu üben.
• Den eigenen Wohlfühlpreis kennen und dazu stehen. Ich sollte vor der Verhandlung wissen, welchen Betrag ich akzeptiere und wie ich auf eine Ablehnung reagiere. Beforth schlägt vor, den Preis gemeinsam mit allen Beteiligten gedanklich in 1.000-Euro-Schritten zu verändern, bis er stimmig ist. Zusätzlich betont er den Wert von Finanzierbarkeit, Zuverlässigkeit und einer schnellen Abwicklung für den Verkäufer.
• Die entscheidenden Unterlagen selbst verstehen. Besonders hebt er Wohnflächenberechnung, Teilungserklärung, Rücklagen, Sonderumlagen und die letzten drei Eigentümerversammlungsprotokolle hervor. Kann der Makler Unterlagen nicht beschaffen, empfiehlt Beforth eine geeignete Vollmacht für die eigene Recherche bei Verwaltung und Bauamt. Persönliche Gespräche und gegebenenfalls ein Sachverständiger sollen das Bild vervollständigen.
• Absagen begründen und Kontakte weiterführen. Eine eigene Absage soll nachvollziehbar, freundlich und mit Dank formuliert werden. Bekommt jemand anderes den Zuschlag, fragt Beforth etwa wöchentlich nach dem Verkaufsstand und nebenbei nach neuen Objekten. Einen bekannten Notartermin notiert er sich, um danach nachzufragen und gegebenenfalls zu gratulieren. So bleibt er als möglicher Ersatzkäufer und für künftige Angebote präsent.
• Trotz aller Vorbereitung aussteigen können. Fehlende Finanzierung, ein unverzichtbares nicht erfülltes Kriterium, ein unpassender Preis oder anhaltendes Unbehagen können gegen einen Kauf sprechen. Bereits investierte Zeit verpflichtet mich nicht zum Weitermachen. Für mich gehört zu einer guten Entscheidung auch, eine Gelegenheit bewusst vorbeiziehen lassen zu können.